■ 法務士 李 相 燮 著 ■ 재건련 김진수 감수
재건축과 재개발을 통합하여 시행하는 도시및주거환경정비법 2003년 7월 1일 시행.
신법시행으로 현재의 표준규약은 전면개정이 필요. 재건축 신법이전과 이후 내용을 비교
설명한 해설서. 표준규약 조문순서로 추진에서 종료까지 완벽하게 해설
이 책은 신법시행으로 조합규약이 조합정관으로 바뀌면서 신법의 규정에 맞게 전면개정이 요구됨에 따라 현재 표준규약과 신법을 비교 설명하면서 어떠한 것들이 바뀌는 것인지 설명하여 신법시행에 대비하여 주고 있다.
본 책의 구성은 제1편에서 재건축에 도입되는 신법의 규정을 설명하였고,
제2편에서는 조합의 가장 근본적인 준칙규정 규약에 대하여 개략 설명하였다.
제3편에서는 본 책의 핵심인 표준규약에 대한 해설로서 조문순서로 규약내용을 설명하면서 신법에 대한 것을 덧붙였다.
특히 현실에서 총회운영이 미숙한 점과, 재건축에 중요부분을 차지하는 조문에 대하여는 별도의 제목을 두어 중점적으로 자세하게 설명하여 재건축 운영에 많은 도움을 주고자 하였다.
재건축사업의 신속한 추진과 민주적 조합운영에 필독서가 될 것이다.
2003년 1월 출간
법률서원 서울시 강남구 테헤란로 403 리치타워 1604호 대표전화 552-0075 FAX 552-4004
4×6배판 고급양장/420면 정가 24,000원
머 리 말
㉮ 재건축이란 말 그대로 헌집을 헐고 평수를 늘려 깨끗한 새집을 짓는 것이다. 재테크의 한 방편이기도 하다. 그런데 공동주택은 혼자서 할 수 없고 특별다수 의견의 일치로 재건축결의를 하여 추진하는데, 이 과정에서 소유자간 첨예한 이해관계가 충돌되면서 정들었던 이웃과 정이 깨지기도 하고 나아가 주도권을 둘러싸고 수개 추진위원회도 발생하기도 한다. 한글로는 석자인데 영문은 길어서(Reconstruction) 그런 것일까(?) 엉뚱한 생각도 해 본다.
㉯ 갈수록 관계법령과 용적율 강화로 인하여 재건축 사업성이 떨어지게 되자 서둘러 조합 설립인가에 노력들은 하고 있으나, 재건축·재개발의 통합법이 공포·시행됨으로써 재건축은 더욱 어려움에 처해지고 있다.
㉰ 통합법으로 신법인 도시및주거환경정비법이 2003년 7월 1일 시행되면서 재건축 전반에 대하여 일대 변혁이 예고되어 주춤하게 될 것이다. 자발적 민간사업으로 시행되어 왔던 재건축이 이제는 도시계획사업 일환으로 관주도의 재건축으로 변경되면서, 기본계획과 재건축구역지정, 안전진단 강화와 관리처분계획 인가권한이 그 핵심인 것이다.
㉱ 이 책은 신법시행으로 조합규약이 조합정관으로 바뀌면서 신법의 규정에 맞게 전면개정이 요구됨에 따라 현재 표준규약과 신법을 비교 설명하면서 어떠한 것들이 바뀌는 것인지 설명하여 신법시행에 대비하여 주고 있다. 본 책의 구성은 제1편에서 재건축에 도입되는 신법의 규정을 설명하였고, 제2편에서는 조합의 가장 근본적인 준칙규정 규약에 대하여 개략 설명하였다. 제3편에서는 본 책의 핵심인 표준규약에 대한 해설로서 조문순서로 규약내용을 설명하면서 신법에 대한 것을 덧붙였다. 특히 현실에서 총회운영이 미숙한 점과, 재건축에 중요부분을 차지하는 조문에 대하여는 별도의 제목을 두어 중점적으로 자세하게 설명하여 재건축 운영에 많은 도움을 주고자 하였다.
㉲ 끝으로 본서를 발간하여 주신 법률서원의 사장님과 그 직원, 바쯘업무에도 틈틈이 시간을 내어 실무사례의 문제점을 지적하는 저자의 직원 이 모든 분들의 노고에 지면을 통하여 깊은 감사 드린다.
2003. 1. 2.
저자 법무사 이 상 섭
감 수 의 말
① 재건축은 민간사업으로 법령이 정하는 범위 내에서 주민 자치적으로 신축계획을 세워 재건축결의와 분담금을 정하여 이에 따라 재건축사업을 실행하는 것이다. 말은 쉽지만 실제 재건축사업을 실행하는 과정은 수많은 고통이 따르고 또한 조합원간 이해가 여러 가지로 수없이 얽히게 된다.
② 조합원의 권리와 의무, 관리처분 기준 등 조합의 근본적인 사항을 정하는 조합규약을 자체적으로 만들어 오다가 건설교통부와 서울시에서 표준규약을 제정·보급함에 따라 이 표준규약을 중심으로 만들어지고 있어 사업과정이 투명해지고 분쟁소지는 줄어들었다.
③ 최근 선계획 후개발이란 종합적인 도시관리 차원에서 재개발·재건축·주거환경개선사업이 「도시및주거환경정비법」으로 통합 제정되었는데, 당초 재건축·재개발사업의 효율성제고 측면에서 추진됐었지만, 입법과정에서 오히려 규제하는 쪽으로 치우친 면이 있다. 복잡하고 오랜 기간이 소요될 정비기본계획수립 및 구역지정 절차, 공공시설 설치 비용부담, 조합임원 선출방법 등을 법에서 강제하고 있다.
④ 신법시행으로 재건축은 일단 위축될 전망이고, 기존 재건축도 일부 신법에 따라야 하는 관계로 변화와 혼란이 야기될 수 있는데, 기존규약 전면 개정이 필요하게 되는 시점에서 기본적인 사항만을 정한 표준규약을 세부적으로 설명하며 신법이 어떻게 바뀌는지 비교 설명하는 이 책이 나오게 되어 민주적이고 합리적인 조합 운영에 좋은 길잡이가 될 것이다. 특히 총회운영 등 중요사항을 별도제목으로 중점적으로 자세하게 설명한 점은 칭찬할 만 하다.
⑤ 재건축·재개발 사업추진 과정에서 조합원들간의 이해갈등 등으로 어려움을 겪는 경우 「바른재건축실천 전국연합(약칭: 재건련)」은 재건축·재개발사업장의 유일한 중재자로서 나서고 있으며, 과도하게 규제하거나 제한하는 법률의 제도개선, 시공사 등 업체의 횡포 여부를 지켜보면서 저지·안내할 것이다.
⑥ 민주적이고 투명한 조합운영을 안내하고자 이 책을 내는 저자에 감사드리며, 앞으로도 계속 재건축 전문지식 보급에 앞장서 줄 것을 부탁드린다.
2003. 1. 2.
감수 재건련 회장 김 진 수
목 차 • 규 약 조 문
일러두기 / 0-23
참고문헌 / 0-24
제1편 도시및주거환경정비법
I. 추진 및 입법과정
1. 추진배경 /3
2. 입법과정 /3
II. 통합법의 제정
1. 통합법 제정 제도의 취지 /4
2. 입법정책의 방향 /4
3. 재건축에 도입되거나 변경된 내용 /5
III. 주요내용
1. 기본계획 수립 /7
2. 정비구역 수립‧구역지정 /7
3. 정비구역 지정후 공작물설치 제한 /8
4. 정비사업 조합 단독시행 /8
5. 안전진단절차 강화 /9
6. 시공사 선정시기 변경 /9
7. 조합설립 추진위원회 제도화 /10
8. 조합 설립인가‧사업시행 동의 /11
9. 조합 법인격 부여 /12
10. 정관의 필요적인 기재사항 확대 /12
11. 총회 의결사항 확대 /14
12. 일부건축물 존치 또는 리모델링 /15
13. 토지 분할청구 신설 /15
14. 매도청구권 범위 확대 /15
15. 임차인 해지권 부여‧존속기간 배제 /16
16. 소유자 미확인 부동산 공탁제도 신설 /16
17. 분양신청 공고와 기간 /16
18. 관리처분계획 인가사항 /17
19. 보류지‧채비지‧환지 규정 /19
20. 사용수익권 제한 /19
21. 시공보증제도 도입 /19
22. 정비사업전문관리업 제도화 /20
23. 소유권이전 고시‧권리확정 /22
24. 청산금 징수‧교부 및 위탁 /22
25. 관련자료의 공개와 보존 /23
26. 조합 임원 공무원 의제처벌 /23
27. 주거환경정비기금 설치 /24
28. 분양절차와 완료절차 /24
IV. 경과조치
1. 일반적 경과조치 /25
2. 정비구역 수립‧지정에 관한 경과조치 /25
3. 사업시행방식에 관한 경과조치 /25
4. 안전진단에 관한 경과조치 /25
5. 시공사 선정에 관한 경과조치 /26
6. 추진위원회에 관한 경과조치 /26
7. 조합설립인가에 관한 경과조치 /27
8. 기존 컨설팅등에 관한 경과조치 /27
9. 관련자료의 공개와 보존에 관한 경과조치 /27
제2편 조합규약
1. 규약이란 /31
2. 필요적 규정사항 /32
3. 규약의 효력다툼 /34
4. 건설교통부 표준규약 /34
5. 기존규약은 신법시행으로 전면개정이 필요 /35
제3편 표준규약 해설
제1장 총 칙
제1조(명칭)
1. 개 요 /41
2. 조합 명칭 /41
3. 조합 법인격 /42
O 재건축과 재개발의 차이
1. 개 요 /45
2. 재개발과 차이 /45
3. 신법에 의한 재건축과 재개발의 비교 /47
4. 신법에 의한 재건축사업 시행절차 /47
제2조(목적)
1. 개 요 /49
2. 관련법률의 목적 /49
3. 신법에서는 등기할 사항 /49
O 안전진단(노후‧불량건축물의 요건)
1. 개 요 /50
2. 노후‧불량건축물의 요건 /50
3. 안전진단 절차 /51
4. 참고자료(서울시 안전평가단 운영현황) /53
제3조(사무소)
1. 개 요 /54
2. 사무소 설치 /54
3. 사무소 이전 /54
4. 신법에서는 등기할 사항 /54
제4조(시행구역)
1. 개 요 /55
2. 시행구역 /55
3. 주택단지 /55
4. 인근지역 추가편입 /56
5. 기존건축물 존치 또는 리모델링 /57
6. 시행구역(정비구역) 분할 -신법에서 신설 /57
7. 주택단지의 토지분할 /58
제5조(시행방법)
1. 개 요 /59
2. 공동사업주체 /59
3. 공사계약서 /61
O 전문기관(행정컨설팅‧정비사업전문관리업)
1. 개 요 /62
2. 사업초기부터 준공까지 전문기관 /62
제6조(사업시행기간)
1. 개 요 /65
2. 시행기간 /65
제7조(조합원의 권리‧의무에 관한 사항의 고지‧공고방법)
1. 개 요 /66
2. 고지‧공고의 방법 /66
3. 규약에서 따로 정하고 있는 규정 /68
4. 행정관청에 보고‧신고 등의 규정들 /68
5. 신법에서 고지‧공고‧통지 등의 규정들 /69
제2장 조합원
제8조(조합원의 자격등)
1. 개 요 /74
2. 주택(아파트) 소유자 /74
3. 복리시설 소유자 /75
4. 다주택 소유자 /77
5. 공동 소유자 /79
6. 필요한 경우 인근지역 소유자 /81
7. 소재확인이 불가능한 소유자(=공탁) /82
8. 미동의자 추가가입 /82
9. 신건물/1주택 공급원칙 /84
10. 조합원 지위양도‧포괄승계 /86
O 토지건물 소유사례별 조합원 자격유무
1. 개 요 /87
2. 토지만을 소유한 자 /87
3. 건물만을 소유한 자 /89
4. 무허가건물 소유자 /91
5. 공용부분 소유자 /91
6. 지하실 소유자 /93
제9조(조합원의 권리‧의무)
1. 개 요 /97
2. 조합원의 권리와 의무 /97
3. 기타 규약상의 권리와 의무 /102
4. 대리권 행사 /102
5. 변경내용 신고의무 /104
6. 서류제출 의무 /104
제10조(조합원 자격의 상실)
1. 개 요 /105
2. 일반적인 상실사유 /105
O 조합원 제명
1. 개 요 /107
2. 제 명 /107
3. 제명처분 행사(의결) 방법 /109
4. 불복(구제)절차 /110
5. 출자재산 청산절차 /111
6. 주무관청 변경인가 /112
O 조합원 탈퇴
1. 개 요 /113
2. 탈 퇴 /113
3. 탈퇴의 제한 /113
4. 탈퇴제한의 필요성 /114
5. 부득이한 경우 탈퇴허용 /115
6. 탈퇴절차 /116
7. 출자재산 청산절차 /116
8. 주무관청 변경인가 /117
제11조(시공자의 선정 및 사업시행계약)
1. 개 요 /118
2. 시공자 선정 /118
3. 공사계약서 내용 /120
4. 공사계약서 효력 /120
5. 공사계약서 유무효 다툼 /121
6. 시공보증제 도입 /121
제3장 임원등
제12조(임원)
1. 개 요 /125
2. 임원의 수 /126
3. 임원의 임기 /127
4. 임원의 자격(피선출권) /127
5. 임원의 선출 정족수 /128
6. 입후보등록 등의 절차 /129
7. 신법에서는 등기할 사항 /129
제13조(임원 및 대의원의 결격사유 및 자격상실 등)
1. 개 요 /130
2. 일반적 상실사유 /130
3. 소유권 등의 상실사유 /131
4. 형의 선고로 상실 /132
5. 신법의 임원 개선권고 명령 /133
제14조(임원의 직무 등)
1. 개 요 /135
2. 조합의 기관 /135
3. 임원의 의무와 책임 /135
4. 겸직 금지 /136
5. 이익상반된 이사와 조합과의 관계 /137
6. 신법은 임원을 공무원으로 의제하여 처벌 /138
제15조(임원의 해임 등)
1. 개 요 /139
2. 임원의 사임 /139
3. 임원의 해임 /140
4. 직무대행자 규정 /142
제16조(임직원의 보수등)
1. 개 요 /143
2. 상근 임원과 직급 /143
3. 임직원의 보수규정 /143
4. 직원의 임명 /144
5. 임원의 의무교육 /144
제4장 기 관
제17조(총회의 설치)
1. 개 요 /147
2. 총 회 /148
3. 총회의 종류 /148
4. 총회의 소집과 진행 /149
O 창립총회
1. 개 요 /150
2. 의 의 /150
3. 소집절차 등 /150
4. 총회장 준비 /151
5. 총회운영(의사진행) /152
6. 창립총회 하자 /152
O 조합원 총회(정기총회‧임시총회)
1. 개 요 /155
2. 총회절차 /155
3. 총회장 준비 /158
4. 총회운영(의사진행) /158
5. 총회소집에서 개최까지 /159
6. 조합원 제안권 도입 /160
제18조(총회 결의사항)
1. 개 요 /161
2. 총회 결의사항 /161
3. 사업계획 변경결의 제한 /165
4. 총회 의결사항 위임 제한 /166
제19조(총회의 결의방법)
1. 개 요 /170
2. 의결권 /170
3. 의사정족수와 의결정족수 /171
4. 출석과 의결 대리행사 /174
5. 출석과 의결 서면결의 /175
6. 총회 소집결과 미달될 때 재소집 /178
O 총회운영(의사진행)
1. 개 요 /179
2. 총회장 준비 /179
3. 총회 의장 /180
4. 총회 의사진행 /182
5. 다수결 원리 /185
6. 의결(표결)절차 /187
7. 폐회 선언(총회 종결) /189
8. 총회 하자(무효‧부존재) /189
9. 총회 하자에 관한 사례판례 /191
제20조(대의원회의 설치)
1. 개 요 /194
2. 대의원회 설치 /194
3. 대의원 자격(피선출권) /195
4. 대의원 선출 /195
5. 소집절차 등 /196
6. 개의정족수 미달시 재소집 규정 /198
제21조(대의원회의 결의사항)
1. 개 요 /199
2. 대의원회 결의사항 /199
제22조(대의원회의 결의방법)
1. 개 요 /201
2. 의사정족수와 의결정족수 /201
3. 출석과 의결 대리행사 /202
4. 출석과 의결 서면결의 /203
5. 총회에서 위임받은 사항 재위임 가부 /204
6. 이익상반하는 대의원 의결권 배제 /204
7. 무자격 대의원 참가 효력 /204
8. 대의원회 운영(의사진행) /205
제23조(이사회의 설치)
1. 개 요 /206
2. 이사회 기능 /206
3. 소집권자 /206
4. 소집절차 /206
5. 보좌기관 설치 필요성 /207
제24조(이사회의 사무)
1. 개 요 /208
2. 이사회의 권한 /208
3. 규약의 별도규정 /208
4. 조합의 내부규정 /209
제25조(이사회의 결의방법)
1. 개 요 /210
2. 집행기관 /210
3. 보통결의로 의결 /210
4. 대리인 참석 불가능 /210
5. 이익상반된 이사와 조합과의 관계 /212
제26조(감사의 이사회 출석권한 및 감사요청)
제27조(의사록의 작성 및 관리)
1. 개 요 /214
2. 의사록의 효력 /214
3. 작성의무자 /214
4. 의사록에 기재할 사항 /215
5. 기명‧날인할 자 /215
6. 비치의무와 열람 /215
7. 속기록에 의한 방법 /215
8. 신법의 보관의무 /216
제5장 재 정
제28조(조합의 회계)
1. 개 요 /219
2. 결산보고 /220
3. 필요적 외부감사 /221
제29조(재원)
제30조(경비의 부과 및 징수)
1. 개 요 /223
2. 사업경비 구분 /224
3. 신법규정 /225
제31조(공동사업주체인 시공자의 의무)
1. 개 요 /226
2. 시공자의 의무 /226
3. 개별법률에 의한 의무 /227
제6장 사업시행
제32조(이주대책)
1. 개 요 /231
2. 이주비 /231
3. 이주비 대여 방식 /232
4. 이주비 담보설정과 신탁법 관계 /233
5. 이주비 및 신탁등기 등 관련 구비서류 /235
6. 이주비 지급관련 유의사항 /235
7. 미이주‧지연자에 대한 조치사항 /236
제33조(지장물 철거 등)
1. 개 요 /237
2. 건축물 철거‧멸실 /237
3. 공사 착공신고 /239
4. 생활시설 폐지절차 /240
5. 신법은 착공신고시 시공보증서 제출 /240
제34조(손실보상)
1. 개 요 /241
2. 손실보상의 개념 /241
3. 손실보상의 대상 /241
4. 신법도 재건축사업 적용불가 /242
제35조(저당권등의 이전)
1. 개 요 /243
2. 권리이전규정 /243
3. 출자재산 처분제한규정 /244
제36조(매도청구 등)
1. 개 요 /245
2. 매도청구권 /245
O 재건축 참가여부 최고 절차
1. 개 요 /246
2. 최고의 절차 /246
3. 회답의 기간 /248
4. 최고의 내용 /249
O 매도청구권 행사
1. 개 요 /250
2. 매도청구권 행사 /250
3. 매도청구권 행사의 시기 /251
4. 매도청구권 행사의 상대방 /254
5. 매도청구권 행사의 방법과 효과 /257
6. 매도청구 가격 /257
O 미동의자에 대한 소송‧집행절차
1. 개 요 /259
2. 미동의자에 대한 매도청구 소송 /259
3. 미동의자에 대한 집행보전절차 /260
4. 전형적인 미동의자의 항변사유 /260
5. 미동의자의 권리 /261
제37조(부동산의 신탁)
1. 개 요 /263
2. 신탁의 의의 /263
3. 신탁의 특질 /264
4. 신탁재산의 법적성질 /264
5. 조합원 출자‧신탁이행 의무 /265
6. 신탁등기의 필요성 /266
7. 신탁하지 않는 경우 발생하는 문제 /266
8. 신탁재산 처분제한 /267
9. 신탁과 조세 /267
제7장 관리처분계획
제38조(분양신청 등)
1. 개 요 /271
2. 분양신청 기간과 방법 /272
3. 분양 미신청자 등에 대한 조치 /273
4. 분양계약 체결 /274
제39조(관리처분계획의 기준)
1. 개 요 /276
2. 관리처분계획 /276
3. 관리처분계획 수립기준 /277
4. 신법의 관리처분계획 /277
5. 관리처분계획 내용 /279
6. 관리처분계획 절차 /283
7. 관리처분계획 예시 /285
O 분양(조합원‧보류지‧일반분양)
1. 개 요 /287
2. 조합원 분양 /287
3. 보류지 분양 /288
4. 일반 분양 /288
제40조(분양받을 권리의 양도등)
1. 개 요 /289
2. 조합원 변경 /289
3. 분양권 양도에 관한 개정사항 /290
4. 권리양도 방법 /290
O 조합원 지위 양도(분양권 양도)
1. 개 요 /291
2. 일반적인 분양권 양도절차 /291
3. 지위양도의 방법 /292
4. 조합원이 사망한 경우 /293
5. 판결‧경매로 취득하는 경우 /294
6. 양도인 불협조에 대한 구제절차 /295
7. 양도양수시 알아볼 사항 /296
제41조(관리처분계획의 통지등)
1. 개 요 /297
2. 관리처분계획 통지 /297
3. 관리처분계획 이의 /298
4. 동호수 추첨방식 /298
제8장 완료조치
제42조(입주통지 등)
1. 개 요 /301
2. 사용검사(준공검사) /301
3. 입주절차와 입주통지 /302
4. 공사비 완납과 입주권 /303
5. 의무적 자치관리 /303
6. 사업승인조건의 기부채납 /303
7. 신법의 정비기반시설 비용부담 /304
제43조(지적이동 및 등기절차)
1. 개 요 /305
2. 토지정리 /305
3. 토지분할 /305
4. 토지합병 /306
5. 토지환지 /307
O 사업완료후 등기절차 및 제세금
1. 개 요 /308
2. 현재와 신법의 등기절차 /308
3. 취득에 따른 지방세 /309
4. 등록세 및 취득세 /310
5. 신법의 이전고시에 따른 등기절차 /311
6. 부가가치세 /311
7. 사업소득세(법인세) /312
제44조(조합의 해산)
1. 개 요 /314
2. 목적 범위 /314
3. 당연 청산인 /314
4. 해산인가와 등기 /315
5. 해산에서 청산까지의 절차 /315
제45조(청산인의 임무)
1. 개 요 /316
2. 청산인의 권리와 의무 /316
제46조(채무변제 및 잔여재산의 처분)
1. 개 요 /317
2. 채무변제 /317
3. 잔여재산 배분 /317
4. 조합원과 제3자의 관계 /317
제47조(관계서류의 이관)
1. 개 요 /319
2. 관계서류 이관 /319
3. 신법의 규정 /320
제9장 보 칙
제48조(권리변동)
1. 개 요 /323
2. 변경인가‧승인의 절차 /323
3. 인가‧승인의 효력 /323
제49조(약정의 효력)
1. 개 요 /325
2. 관계법령 /325
3. 규약이 정하는 범위내 효력 /325
제50조(재건축조합 설립추진위원회 행위의 효력)
1. 개 요 /326
2. 추진위원회 /326
3. 추진위원회 행위효력 /326
O 조합설립 추진위원회
1. 개 요 /327
2. 추진위원회 제도화 /327
3. 추진위원회 설립승인 /327
4. 추진위원회 수행업무 /328
5. 추진위원회 결석사유 /328
6. 추진위원회 조직과 운영 /329
7. 추진위원회 운영규정 /329
8. 추진위원회 업무인계 /329
9. 기존 추진위원회의 경과조치 /330
제51조(규약의 해석)
1. 개 요 /332
2. 해석의 표준 /332
3. 해석은 법률문제 /332
제52조(소송 관할 법원)
1. 개 요 /333
2. 합의관할 /333
3. 합의관할 주관적 범위 /333
4. 합의관할 요건과 범위 /333
제53조(다른 규정의 준용)
1. 개 요 /334
2. 민법의 준용 /334
3. 기타 관계법령의 준용 /335
4. 법령의 임의규정 개폐와 규약관계 /335
부 칙
1. 개 요 /336
2. 설립인가 이전의 효력 /336
[부 록]
도시및주거환경정비법(통합신법) /339
법원판례 색인 /395
질의회신 색인 /398